top of page

JR津田沼駅南口再開発はどうなる？ - 令和7年12月議会答弁まとめ

更新日：2025年12月20日

こんにちは、市民オンブズマン習志野事務局です。


先日、文化ホールの再開に向けて、大規模改修のための予算が議会にかけられると報道がありました。

JR津田沼駅南口（千葉県習志野市）にある複合商業施設「モリシア津田沼」などの再開発計画を巡り、施工予定者の野村不動産（東京都港区）から「事業の延期（一時中断）」の通知を受けた習志野市は2日、施設に併設されている市営の習志野文化ホールの暫定的な再開に向け、大規模改修する方針を明らかにした。開会中の市議会に11日、関連予算案を追加上程する。
同社は施設の部分的な再開も想定していることから、市は文化ホールの暫定的な再開に向けて大規模改修することにし、設計費約8千万円のほか、改修にはパイプオルガンを取り外す必要があるため、撤去費約2千万円を計上した。設計に続く工事費は約20億円になる見込み。議会で予算案が認められれば、パイプオルガンは年明けに取り外すという。 文化ホールの暫定再開は2028年度中を予定しており、使用期間は「おおむね10年程度」と想定。10年とした理由について、市は「本格的な事業着手には10年程度かかるとみられるため」とする。 また、再開発を見越して文化ホールは23年4月に休館しており、グランドピアノ4台と備品は売却や他施設への移管となった。このため市は、暫定再開の際は「必要な楽器類をそろえることになる」としている。

●JR津田沼駅南口再開発の今までの経緯・答弁まとめ等は、市民オンブズマンHP内の「公共施設再生・再開発事業」にまとめています。


●過去のブログはこちらから↓

＊習志野文化ホール収支はどれくらい？ - オンブズ通信 2025年8月25日



旧モリシア津田沼・習志野文化ホールの暫定的な再開に向けての予算上程にかかる令和7年12月議会での質疑をまとめると、つまりはこういうこと↓のようです。


  • 暫定再開10年というのは、商業施設再開の可否について、野村が10年程度を目安に考えているから。

  • 中断期間にしても、再開期間にしても、10年と明示された文書はなく、野村の誰が言ったのかは言えない。

  • 野村からは相変わらず、方向性は示されていない。

  • 2週間に1度、野村と協議を行っているが内容は言えない。

  • 今回の予算上程は、野村が再開すると言った時にすぐ対応できるようにするための準備行為。

  • 債務負担行為を組むことにより、市の文化ホールに対する態度を公に示したい。

  • あわよくば、市の望む方向に、野村が判断することを期待するもの



ちなみに同じく頓挫している中野サンプラザは、中野区は新庁舎作っちゃいましたけど、どうにもなっていないようです🤔

中野区は、中野サンプラザに隣接する土地にあった区役所を新庁舎に移転させており、旧庁舎跡地と中野サンプラザの跡地に事業者がNAKANOサンプラザシティを整備する計画だった。旧庁舎の土地の地権者である中野区は、同施設が完成した際に、事業者から転出補償金として約400億円を受け取り、新庁舎整備費用などに充てる予定だった。中野サンプラザ跡地、再開発が白紙で廃墟化？新庁舎整備費に400億円の穴 - Business Journal2025.2.10

習志野市は文化ホールの区分所有権を持っているだけですので、できることは限られる中、市として精一杯やれることとして、再開に向けて具体的な動きを示したということでしょうか。


是非はともかく、報道によると、文化ホールの暫定再開は、2028年度（令和10年度）中を予定とのことで、議決されれば、

  • 来年早々にパイプオルガンは撤去、適切に管理可能な専用倉庫で保管

  • 野村から再開の方向性が示されれば、令和8年度に改修設計の契約を行う

  • 令和8年度〜10年度で改修工事（20億見込み）

  • 令和10年度に再開、そこから10年程度使用想定

というスケジュールが見えてきました。



文化ホールの再開に伴う予算上程の提案理由は以下の通りです。


議案第76号　提案理由（市長・R7.12.11）インターネット中継より文字起こし

債務負担行為として、習志野文化ホール 大規模改修設計業務委託料を新規に設定すること及びパイプオルガン 基金 繰入金を活用し、習志野文化ホールに設置されているパイプオルガンを保管するための一時撤去にかかる委託料を計上するものであります。 この度の補正予算提案に至る経緯といたしましては、10月末に文化ホール施設の調査点検における中間報告の中で、パイプオルガンについては専門の保管場所に移動すべきとの判断に至り、12月補正予算による対応を進めてまいりました。 一方で 習志野文化ホールの象徴であるパイプオルガンを撤去することについて、再開発の今後にかかる野村不動産株式会社の判断に影響を及ぼす可能性を市として検討する中で、本市として、習志野文化ホールに関する態度を示すことも含め、かねてから試算していた概算をもとに、債務負担行為を設定する方針を決めました。その結果、このタイミングでの追加提案となりましたが、この後の質疑並びに委員会付託による審査をお願いするものであります。

※本件内容は、習志野市議会令和7年第4回定例会 12月11日一般質疑後に行われた追加提案（提案理由の説明、質疑（議案第76号））です。市議会のHPより、インターネット中継で見ることが出来ます。



この追加提案について、6名の市議会議員より質問が行われました。

以下、各議員の質疑について、抜粋・要約し、Q&A方式でまとめました。


［Q&A 大分類 目次］


＊プレスリリースの経緯

Q：今月（12月）2日にプレスリリースがなされた。この発表に至る経緯は？（関根）


A：●10月31日、文化ホールの施設の劣化状況、設備機器の調査点検の中間報告、パイプオルガンの保管状況の説明を市長・副市長に行った。その際、市長よりパイプオルガンの保管形態を改善するために、まず12月補正対応を検討すべきではないか、また、野村不動産株式会社から旧モリシア津田沼の取り扱いの判断、その方向性がいつ示されても良いような準備対応として12月補正により対応の可能性を検討する指示を受けた。

●11月10日、市長・副市長に、パイプオルガンの保管形態を変更するための経費等の業者との調整の中で、12月補正での対応 ・実施が可能という報告。その後、金額あるいは関係書類の精査を進めた。

この段階で通常の定例会の当初提案が困難なタイミングではあるものの、12月議会の本会議での審議、そして委員会付託による委員審査が可能な日程で提案できるよう調整する指示を受けた。

●11月27日、市長に大規模改修工事を見据えた設計業務についても、12月補正により対応が可能と報告。この日に大規模改修工事に向けた対応、そしてパイプオルガンの保管形態の変更にかかる補正予算を12月議会への追加提案これを決定をした。


＊パイプオルガンの取り扱い

Q：パイプオルガンの保管場所を変更する理由は？（関根）

A：文化ホールについては、現在、屋根等の劣化により、ホールおよび通路に雨漏りが発生していること、設備面では、空調機並びに関連機器が故障している状況。 

このようなホール内の環境のため、パイプオルガンについては、早期に取り外し、適切な管理・保管を行うため、専門業者が設置管理する倉庫等に保管する形態に変更しようとするもの。


Q：パイプオルガンを撤去したあとの取り扱いは？（関根）


A：パイプオルガンを取り外した後については、温度・湿度が管理可能な専門業者が設置管理する倉庫等で適切に管理保管をしていく。また、野村不動産株式会社から一時中断中の方向性が示され、文化ホールの暫定再開の方向性が決まり次第、取り外したパイプオルガンの今後の取り扱いについて検討しようということで考えているが、暫定再開に際しても、設置できるよう努めてまいりたい。


＊商業施設の再開の範囲、改装の範囲、文化ホールの改修内容

Q：商業施設の再開の範囲、改装の範囲は、どの程度になるのか？（関根）


A：年度末に判断の中で示されてくる内容だが、その中で野村不動産が最終の判断をするにあたっての情報として、低層階の再開を想定して検討しているということで伺っている。


Q：漏水防止のための水回り配管の改修も含む設計業務になっていくのか？（谷岡）


A：漏水による崩落の危険のある、いわゆる配管についても改修をする方向で設計業務に取り掛かるということで理解いただきたい。


Q： 地下の駐車場については、野村不動産は再開する方向で考えているのか？（谷岡）


A：3月末の最終の判断の段階で様々示される中に入ってくるもの。現時点では示されてはいない。


＊暫定再開の期間10年とした理由、妥当性

Q：市の今回のこの提案を見ても暫定再開の期間10年としている。この10年とした理由について伺う。（関根）


A：暫定再開の期間については、野村不動産株式会社との協議を踏まえる中で、本市として文化ホールの想定した暫定再開の期間、これを概ね10年程度とを本市として決めたもの。


Q：野村不動産株式会社側の判断としても、この断定期間というのは概ね10年という風に判断した、あるいは考えているということでよいのか？（関根）

A：野村不動産との協議については、情報公開条例に基づく非公開情報や野村と確認を交わした「まちづくりに関する確認書」の中で守秘義務があるため、詳細についてお答えできない部分もある。

野村不動産は、商業施設の再開について、まだ方向性も示していない。年度末にということでの答えは頂いてる中で、1つの情報としてその再開に当たっての野村の検討について、10年という1つのスパン、ある程度の程度ということで検討の中では10年という言葉は聞いている。


Q：再開した場合に、そもそもの市街地再開発事業、本市としても暫定再開が10年、野村不動産としても10年ということの中で、この市街地再開発事業をこの商業施設の再開から10年以上先に再開になるという認識でよいか。（関根）


A：市街地再開発事業を1日も早くということは望むところだが、これについては方向性が示されないという状況、野村としては示すことができない状況と伺っている。


Q：これだけの時間を費やして調整をし、設計に8000万、パイプオルガンの一時撤去に2000万で工事に20億、（利用想定期間が）10年という期間で、この投資がペイするか、10年でいいのかといったところは慎重にコスト計算をした上で判断しないといけないことだと思うが、今の段階で10年と打ち出すのは早すぎるのではないか。（大宮）


A：10年未満であれば ちょっと短いところが、感覚・経費的な面含めて考えられるところで、一定の目安として10年ということで 現在おさえている。

今年度中を目途に、野村不動産株式会社から商業施設の部分的再開というようなことが示された際に、速やかに対応できるというような準備行為としてご理解いただきたい。


Q：今回の予算提案は極めてあやふやな予算提案だと考える。文書として 野村不動産から出ているのは令和7年5月21日付の文書で延期（一時中断せざるを得ない）という文言があるだけで、今回のような 一時中断は概ね10年程度という文書が野村不動産から正式に示されてもいない中で、7645万円もの習志野文化ホール大規模改修設計業務委託料の債務負担行為を設定してしまうというのはいくらなんでも早計ではないか。（谷岡）


A：今回の提案は、債務負担行為を設定をするというようなことで、野村不動産株式会社が、商業施設の部分的再開を方向性と示した際に、直ちに着手できるよう準備をするということ。実際その運びになった際には契約を締結をし、8年度の予算の方に実行予算ということに展開をしていくということになる。今年度、令和7年度においては、実行予算として措置をするというものではない。


Q：担当者レベルでは概ね10年ということで、文書は出てないにしても、きちんと確認は本当に取れてるものなのか？（谷岡）


A：野村不動産が3月に最終の判断を下すにあたって、10年程度ということを前提として検討をされているということで理解をしている。


Q：報道によると、事業の遅れ及び工事費の増額、これに伴う再開発事業の平均的な遅れ 年数は3年ないし、4年。遅れても。10年というのは、やらないのに等しい。10年というのは、野村不動産の、どの立場の、責任のある立場の者が提示している見通しなのか。（平川）


A：相手方の身分等については、私にとって守秘義務にあたるので、答弁を控えさせていただく。


Q：14回も協議を重ねて、野村不動産の方針は肝心の資金計画を含む事業計画書は示されていないと。事業計画書が示されていないというのは、再開発事業をやりませんよというのと等しい。何を根拠とした10年先なのか、どんな責任ある立場の者が、概ね10年と発言しているのか 。週2回におよぶ協議、回数が14回にも及んでいるのに、本当に建設等の事業計画書は提示されなかったのかどうか。（平川）


A：事業計画書については、市街地再開発事業を展開する時に事業認可の図書として事業計画書が添付されるもの、ということで認識をしている。その事業を展開していく前に、特定業務代行者、いわゆる協力していただけるゼネコンにあたる部分、そういったところを募集するにあたって、事業計画書の案を作成して事業者を募集していくという形での認識をしている。今回、その事業計画書の案を作る、資金計画も組んだ上での事業計画書、これで事業者を募集したところ、その想定した事業計画の範囲には収まらない提案、いわゆる許容できる内容ではなかったということで、契約に至らなかったということで報告を受けている 。

そういった中で、野村不動産からはそういった事業の立て直し、そういうのが測れるような状況になればということを伺っているが、到底それから、建設コストが下がってくるような状況が全くないという中で、事業計画を組み立て直すということにはまだ手がつけられていないという風に認識をしている。


＊「野村不動産の判断に影響を及ぼす可能性」とは

Q：パイプオルガンの撤去、この情報発信をすることによって野村不動産の判断にどのような影響が生じるのか（関根）


A：習志野文化ホールの象徴であるパイプオルガンを取り外すというような発表・公表をすることによって、野村不動産株式会社は習志野市が文化ホールの暫定再開を行わないというような誤ったメッセージに繋がらないよう、本市として文化ホールに関する態度を示すことを含めて大規模改修の設計費を債務負担行為として組んで、野村不動産株式会社が本市にとって良い判断を早期に示していただく後押しとなることも含めて提案させていただいた。


Q：「野村不動産の判断に影響を及ぼす可能性を市として検討する中で、本市として文化ホールに関する態度を示すこと」について、野村と市の間で足並み揃えていくことが内諾された上でのことなのか、野村不動産の年度内の方向性の判断に先んじて、市が文化ホールを直すんだという強い意志を示すことによる、交渉の駆け引きの一環なのか。（大宮）


A：どちらかといえば 後者の兼ね合い。今回の提案については1つは本市として文化ホールに関する態度を公に示すということ、もう1つは、野村不動産株式会社が今年度中を目途に 方向性を示す、この判断にが本市にとって良い判断を早期にに示す後押し、ということも含めた。


＊工事費20億円について

Q：今回、報道で20億円と流れているが、当局としても、約20億円程度ということで考えているのか。（谷岡）


A：施設の劣化状況等の確認調査報告で見えてきている、建築あるいは舞台装置等を含めて、改修が必要なところというところで概ね10年程度を目安に対応しうる工事という中で、概算、これから詳細設計、実施設計をする中では額は変更が変動がありうるが、現時点で、概算20億ということで見込んでいる。


Q：平成29年の大規模改修では、当時、21億円が提案されていた。かつては、20年もたせるから20億なんだということだったが、今回は10年間で約20億円で、費用対効果という面からどのように考えているのか。（谷岡）


A：当時、大規模改修20年を想定をして、建築電気、機械、舞台機構、様々な工事に着手をして積算をした。大規模改修のフルスペックバージョンとして検討したもの。

それから約10年が経過し、建設景況も大きく変動してきた。今回、特に大きな問題となっている雨漏り防水工事というのは、一定の10年が保証の原則の期間となっている。舞台・客席が安全に機能する、工事費をミニマムで積算をしても現在価値観に合わせると20億円ということになる。仮に全てをやったら少なくとも40億を超えるということであった。20年以上、活用しようとすると40億円以上のお金になると理解している。


＊その他

Q：野村不動産の今年度中の判断というものに対し、市としてどう捉えているのか？（関根）


A： 野村不動産株式会社の判断については、1日も早く示していただきたいところであるが、野村不動産のような大規模な組織は、相当な期間がかかると認識している。野村不動産と定期的に、都市環境部、政策経営部、協働経済部で横断的に協議を行っているので、互いに慎重に継続的に協議を行っていきたい。


Q：野村不動産との協議にあたり、何らかその合意の文書なり、協議の議事録なり、もしくは口頭での確認なり、野村の反応なり、市はこういう風に進めるということに対して、合意をどういう形に整えたのか。（大宮）


A：都市計画の手続きに入る前段で結んだ「まちづくりに関する確認書」だけである。


Q：船橋の駅前は2021年に大和ハウスが土地を取得して、去年の10月から50階建てのタワーマンションの着工が始まり、今回、計画通り2028年3月に竣工予定となっている。なぜ、大和ハウスは出来て、野村不動産はできないのか？（佐野）


A：我々は予測することもできないし、その手のことについて、なぜ大和ハウス工業ができるのに野村不動産はできないのかということについて議論したことはない。今後、そういった紹介をしながら意見交換を進める。


Q：野村不動産は各地にたくさん抱えているが、全部ストップしている。各行政から同じようなことを言われている。津田沼なんかだと目が向いていない可能性もある。デベロッパーは儲からないとやらない。今の状況だと何をやってもダメなんじゃないか。リニューアルしてもテナントが入らないんじゃないか。その辺は、日本全国を見てないといい考えは浮かばないのではないか。（田中）


A：そう私も感じてないと言ったら嘘になるところもある。一方で、JR 津田沼駅の駅前、表玄関としてにぎわいをしっかり取り戻さなければいけないという部分があり、習志野市として何ができるのかという熟慮を重ねた結果の提案。

これが議決されることによって、習志野市の公式な意志を明確に野村不動産に示すことになる。このメッセージを、野村不動産にいい形で受け止めていただきたい。


Q：自治体が主体的に計画に関わり支援をしていく。習志野市や千葉県、あるいは国も含めて、野村不動産のこの逆風、市場経済の中における開発、再開発事業をバックアップしていくような発想はないのか。（平川）


A：今回の市街地再開発事業については、基本的に確認書を締結をした上で、野村不動産が事業所を募集し、まさに事業認可のいわゆる手続きに入る一歩手前まで行っていた。そういった中では習志野市がどういった負担をして、どういった責務を持って、そして 野村不動産株式会社がどういった責務で、どういった範囲をというものについても基本的にはその確認書で互いに約束をした上で、この都市計画の手続きに入ったり事業者の募集に入ったりと事業の成立まで見据えた上で、前に進んでいったというのが、今回の事業。そういった中で、コロナ禍の影響だとか、急激な物価の高騰によってという部分があるが、その部分を習志野市が補填をして、この事業を成立させるということについては、基本的なその考え方の枠組みから外れてしまう考え方になるため、その点については全く新たな考え方という形になる。この事業の枠組みというのは一旦成立をしていたので、そこら辺については思考の外、全く検討していない。






bottom of page